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Möbliert vermieten Pauschalmiete ermitteln

Hier erfahren Sie wie Sie bei Vermietung einer möblierten Wohnung den monatlichen pauschalen Mietpreis ermitteln können.

Hier finden Sie Informationen wie die monatliche pauschale Miete für eine möblierte Wohnung ermittelt werden kann.

Basis-Mietpreis für Objekt aus Vergleichswerten ermitteln


Der Mietspiegel gilt für die Vermietung von möblierten Objekten in der Regel nicht. Die im Mietspiegel gemachten Angaben können aber herangezogen werden, wenn die Pauschalmiete für ein möbliert zu vermietendes Objekt berechnet werden soll.
Ausgangspunkt sollte somit zunächst die über einen evtl. vorhandenen qualifizierten Mietspiegel ermittelte Monatsmiete sein. Sollte kein Mietspiegel vorhanden sein, so können Sie Referenz-Mieten im Haus erfragen oder aus Anzeigen im Haus oder in der näheren Umgebung ermitteln. Wie diese Basismiete ermittelt werden kann, darauf soll an dieser Stelle nicht weiter eingegangen werden. Denn dieses Vorgehen deckt sich weitgehend mit dem einer unmöblierten Wohnung.

Evtl. Miete für KFZ-Stellplatz berücksichtigen


Im zweiten Schritt addieren Sie die monatliche Miete für einen eventuell vorhandenen KFZ-Stellplatz. Dieser Preis unterscheidet sich in der Regel nicht von dem Mietpreis bei einer unmöbliert vermieteten Wohnung.

Tatsächlich angefallene Betriebskosten ermitteln und berücksichtigen


Weiterhin werden die mtl. tatsächlich anfallenden umlegbaren Betriebskosten herangezogen. Es empfieht sich diese Werte aufzurunden, z.B. auf volle 5-Euro-Beträge oder auf volle 10 Euro - je nach Höhe der Position. Diese Werte können Sie der Betriebskostenabrechnung des Verwalters bzw. den Rechnungen des Anbieters entnehmen. Berücksichtigen Sie dabei nicht nur die Werte der letzten Abrechnungsperiode sondern schauen Sie sich auch die Kosten der letzten 3 Jahre an und korrigieren Sie den Betrag ggf. Zur Ermittlung dieses Betrages gehen Sie ansich nicht anders vor wie bei der Berechnung der Betriebskostenvorauszahlung bei der Vermietung einer unmöblierten Wohnung. Daher sei dieser Punkt auch hier nur kurz angesprochen.
Im nachfolgenden Beispiel mag erschrecken das die Betriebskosten über die Hälfte der Grundmiete lt. Mietspiegel ausmachen. Dies ist bei möblierter Vermietung normal, denn die praktische Erfahrung hat gezeigt, das bei pauschal Vermieteten Objekten die verbrauchsabhängigen Kosten gut 3-4x so hoch sein können wie bei Objekten, bei welchen ein direkter Zusammenhang zwischen Verbrauch und Kostentragung bestehen. Die pauschale Vermietung verleitet somit wohl eher zu Verschwendung. Aus diesem Grunde ist für Sie als Vermieter die Festlegung eines Sicherheitszuschlages auch so wichtig, insbesondere dann, wenn Sie noch keine praktischen Erfahrungswerte besitzen.

Weitere Kosten


Im vierten Schritt sollten Sie weitere Kosten berücksichtigen die anfallen. Dazu gehören in der Regel Kosten für den Strom der Wohnung, für Telefon- & Internetanschluß sowie die Rundfunkgebühr. Um dem meist nur kurze Zeit in dem Objekt verbleibenden Mieter das An- und Abmelden zu ersparen wird dieser Betrag häufig direkt vom Vermieter bezahlt. Klären Sie dies aber vorab mit Mieter und der Rundfunkeinzugszentrale.

Mietpreisaufschlag für Einrichtungsgegenstände


Vergessen werden darf auch nicht der Betrag für die Nutzung der Einrichtungsgegenstände. Hier kann es sich anbieten den Zeitwert der Möbel zu ermitteln (z.B. bei Kauf festzuhalten) und dann mtl. einen Betrag als Mietpreisaufschlag zu verlangen. 2% vom Zeitwert scheinen hier gerechtfertigt.

Sicherheitszuschlag


Zuletzt bietet es sich an auf die Miete einen Sicherheitszuschlag aufzulegen. Da Sie die Betriebskosten auf Basis der Werte der Vorjahre angesetzt haben sollten, müssen Sie hier einen vom Mieter verursachten eventuellen Mehrverbrauch oder Kostensteigerungen mit einkalkulieren. Dies ist wichtig, da der mtl. Mietzins während eines laufenden Vertrages in der Regel nicht angepaßt werden kann. Sollte sich herausstellen das Ihre Kalkulation nicht kostendecken ist z.B. weil die Mieter mehr verbrauchen oder die Kosten enorm gestiegen sind, besteht die Gefahr das die hier kalkulierten Einnahmen nicht die tatsächlich anfallenden Ausgaben decken.
Der Verbrauch kann nach Anzahl der Bewohner bei jeder Neuvermietung neu festgelegt werden. Wohnen 2 Personen in einem Objekt fallen z.B. häufig mehr Ausgaben für Wasser an, bedingt durch Körperhygiene und doppelte Waschvorgänge. Als Sicherheitszuschlag kann sich 10% der Betriebskosten anbieten.

Beispielhafte Berechnung des mtl. Mietpreises für eine möbliert vermietete Wohnung


Dieses Berechnungsbeispiel soll Ihnen helfen die monatliche Pauschalmiete für eine möbliert zu vermietende Wohnung zu ermitteln. Die Berechnung ist einzig und alleine für Ihre internen Unterlagen gedacht. Diese ist weder an den Mieter weiterzugeben noch an eine beauftragte Agentur. Lediglich zur Anfertigung der Steuererklärung können diese Beträge ggf. herangezogen werden, insbesondere dann wenn z.B. Tiefgarage und Wohnung eine andere Nummer besitzen oder eine sonstige Unterscheidung von Kosten nötig wird. Wichtig ist daher das die Kalkulation stimmig ist.
Grundmiete lt. Mietspiegel 780 ¤
Nettomiete Tiefgaragenstellplatz 75 ¤
Betriebskostenpauschale
Müll 22 ¤
Straßenreinigung 3 ¤
Strom Sondereigentum 85 ¤
Strom Gemeinschaft 4 ¤
Strom Tiefgarage 3 ¤
Versicherungen 6,50 ¤
Hausmeister 14 ¤
Aufzug 9 ¤
Kabelanschluß 3 ¤
Heizung, Kalt-/Warmwasser 240 ¤
Grundsteuer Wohnung 19 ¤
Grundsteuer Tiefgarage 1 ¤
= 409,60 ¤
Möblierungszuschlag 180 ¤
Telefon & Internet 32,78 ¤
Sicherheitszzuschlag 40 ¤
mtl. Pauschalmiete = 1.517,28 ¤


Es empfiehlt sich den Betrag aufzurunden. Dem Beispiel folgenden würde es sich somit anbieten, das Objekt zu einer monatlichen Pauschalmiete in Höhe von 1.520 Euro zur Vermietung anzubieten. Wem die hohen Kosten erschrecken: Das Beispiel soll sich auf Daten einer ca. 60qm großen Wohnung im Zentrum von München beziehen.
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